Taxatie Netwerk - Abe Lenstra Boulevard 10

Het kabinet wil zorgen voor een huur- of koopwoning voor iedereen. Om dat doel te bereiken wil het kabinet de woningbouw versnellen tot rond de 100.000 woningen per jaar. Van die productie moet ten minste twee derde (huur en koop) binnen de Nationale Hypotheek Garantie vallen.

De NVM is verheugd dat problematieken aan de aanbodzijde serieus worden opgepakt. De huidige problemen op de woningmarkt zitten met name aan de (starre) aanbodzijde en niet aan de vraagzijde. De inspanningen van het nieuwe kabinet moeten dan ook daar op gericht zijn en niet op (verdere) vraagstimulering via fiscale en of financiële instrumenten.
Daarbij vragen we wel blijvend aandacht voor een evenwichtige verdeling tussen binnenstedelijke en buitenstedelijke nieuwbouw.

Het kabinet heeft speciale aandacht voor de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens en wil een extra inspanning leveren (tijdelijke woningen, transformatie van kantoren) om de acute nood bij studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen te lenigen. Ook komt er meer ruimte voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten.

We zien dat starters en senioren tegen veel problemen aanlopen bij hun zoektocht op de woningmarkt. Specifieke nieuwbouwprojecten kunnen hen lokaal ondersteunen. Echter we zijn geen voorstander van een generieke aanpak waarbij door het plakken van labels op woningen groepen consumenten veelvuldig worden uitgesloten. Een extra woning is een extra woning, het toevoegen van (veel) woningen aan de voorraad zal uiteindelijk leiden tot een evenwichtiger situatie tussen vraag en aanbod en gezondere prijsontwikkeling. Zo veel mogelijk keuzevrijheid (uiteraard als er voldoende beschikbaar, bereikbaar en betaalbaar is) voor de consument staat voor de NVM voorop.

Een extra aantal jaarlijks structureel van 15.000 woningen vanuit transformatie lijkt een ambitieuze opgave. In 2020 zijn er 12.500 transformatiewoningen gerealiseerd en het laaghangend fruit op de goede locaties is inmiddels wel weg. We moeten voorkomen dat in het streven naar aantallen er panden getransformeerd worden waarvan de marktconformiteit (als woning) over 10 tot 15 jaar verdwenen is. Bijvoorbeeld op onaantrekkelijke locaties aan de randen van (kleinere) gemeenten.

De opgave voor de realisatie van tijdelijke woningen komt op dit moment nauwelijks van de grond. De huidige doelstelling (10.000 woningen in 2 jaar) blijft steken op 1500 per jaar (bron: Aedes). Het gebrek aan door gemeenten aangewezen locaties (en oppositie van de bevolking) is de grootste boosdoener.  Om dit snel op te schalen zal er vanuit de landelijke overheid strikter gestuurd moeten worden op de beschikbaarheid van locaties.

Het kabinet wil ook de verhuurderheffing afschaffen. Het kabinet maakt bindende prestatieafspraken met corporaties zodat de investeringscapaciteit die hierdoor ontstaat gebruikt wordt voor de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid van wijken

Het kabinet komt met een hernieuwde Nationale Woon- en Bouwagenda. In deze agenda komen afspraken over het aantal te bouwen woningen en de randvoorwaarden voor de bouw, zoals capaciteit voor vergunningverlening en voldoende bouwpersoneel. Het kabinet wil ook het bouwen van prefab-woningen opschalen door innovaties te stimuleren.

Het kabinet wil dat er binnen en buiten de steden gebouwd gaat worden. Bij het bouwen van woningen wordt gekeken naar de aanwezigheid van publieke voorzieningen, (OV-)infrastructuur en de bescherming van de natuur. Er is de komende 10 jaar in totaal €7,5 mrd beschikbaar voor goede ontsluiting van nieuwe woningen. Ook zal de overheid via haar vastgoed- en grondposities gaan bijdragen aan het terugdringen het tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen.

De Minister van VRO ondersteunt gemeenten en provincies in het bepalen van woningbouwlocaties en maakt prestatieafspraken met hen. Het Bouwbesluit wordt verbeterd en belemmeringen voor woningbouw worden weggenomen. Om financiële knelpunten in de grondexploitatie bij specifieke projecten op te lossen verlengt het kabinet de ‘woningbouwimpuls’ en de regeling inzake het Volkshuisvestingsfonds. Het kabinet heeft ook aandacht voor de krimpregio’s.

We vertrouwen erop dat de nieuwe minister de regie functie ook inhoud geeft met daadkracht door bijvoorbeeld waar nodig gebruik te maken van zijn of haar aanwijsbevoegdheid.

Het kabinet gaat zich inzetten voor een goede ruimtelijke inrichting, het beschermen van onze natuur, het tegengaan van de funderingsproblematiek als gevolg van bodemdaling, het voorkomen van verrommeling en ‘verdozing’ van onze leefomgeving en de ruimtelijke inpassing van onze energietransitie. Daartoe actualiseren we de Nationale Omgevingsvisie, scherpen deze aan en komen we met een uitvoeringsprogramma. Het kabinet scherpt de landelijke regie en de toelatingscriteria bij de vergunningverlening van hyperscale datacentra aan.

NVM: Dit is een mooi streven, waarbij je wel moet oppassen voor te veel regelgeving die de woningbouw bemoeilijken en waarmee het doel van 100.000 woningen per jaar niet gehaald zou kunnen worden.

Het kabinet verlaagt de sociale huur voor mensen met een lager inkomen en verhoogt stapsgewijs de huur voor mensen met een hoger inkomen tot de marktconforme huur. Zittende corporatie huurders in grondgebonden woningen krijgen de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen. Het kabinet wil daarnaast starters helpen een woning te kopen, bijvoorbeeld door een nieuwe vorm van premie A-woningen, zonder dat hierdoor de woningprijzen extra stijgen.

De introductie van nieuwe premie A woningen lijkt geen goede zet, maar zal afhangen van de precieze invulling van de regeling. Zoals in een recent onderzoek van RIGO geconstateerd (14 december 2021 naar de Kamer verstuurd) draagt dit instrument met name bij aan verdere op vraagstimulering. Op een toch al oververhitte woningmarkt, zal dat eerder tot verdere prijsopdrijving leiden.

Mochten specifieke doelgroepen ondersteund dienen te worden dan zien wij meer heil in een Koopstartfonds of ombouw van de NHG naar een instrument dat specifieker bepaalde doelgroepen ondersteunt.

Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren. Om woningcorporaties te stimuleren tot de bouw van middenhuurwoningen wordt de markttoets gedurende de hele kabinetsperiode opgeschort. Het kabinet vereenvoudigt het woningwaarderingsstelsel en de gang naar de Huurcommissie. Vaste huurcontracten blijven de norm.

Met de invoering van een meldplicht, registratieplicht of verhuurvergunning, met name voor de grotere verhuurders, geeft het kabinet gemeenten de mogelijkheid om discriminatie en malafide verhuurders gerichter aan te pakken.

De NVM zou het toejuichen als het kabinet naast regelingen voor verhuurders (contractpartners van huurders) het beroep ‘makelaar’ nader reguleert. In tegenstelling tot een (ver)huurder is een makelaar zelf geen partij bij een huurovereenkomst. Regulering van het beroep makelaar biedt zowel de overheid als de brancheorganisaties mogelijkheden om misstanden gericht aan te pakken.

Voor starters wordt bij het aanvragen van een hypotheek de actuele stand van de studieschuld bepalend. Senioren kunnen eenvoudiger een deel van de waarde van het huis opnemen. Gedurende deze kabinetsperiode wordt de ‘loan-to-value’ niet aangescherpt. De verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning wordt geschrapt.

Belangrijke hoofdlijnen landelijk gebied, landbouw en stikstof zijn:

• Landelijk gebied op de schop: er komt een transitiefonds van € 25 miljard. De regie van dit proces ligt bij de provincies, per gebied wordt gekeken hoe de landbouw er daaruit komt te zien.
• Stikstofdoel naar 2030: de bestaande stikstofdoelen moeten 5 jaar eerder gehaald worden, in lijn met het advies van de Commissie Remkes.
• Verduurzaming landbouw: extensivering, omschakeling, innovatie, legalisering en verplaatsen van boerenbedrijven.
• Grondbank: bedoeld voor jonge boeren en het vinden van ontwikkelruimte.

Bron: NVM – https://www.nvm.nl/nieuws/2021/regeerakkoord/